Właściwości gruntów - z punktu widzenia potrzeb robót ziemnych:

• gęstość pozorna - stosunek masy do objętości rzeczywistej, tj. z uwzględnieniem porowatości materiału; zazwyczaj waha się w przedziale 1600-2000 kg/m³,
• gęstość szkieletu gruntowego (gęstość właściwa) - stosunek masy do objętości całkowitej, tj. z pominięciem porowatości,
• stopień zagęszczenia:
  • w przypadku gruntów niespoistych - jego miarą jest porowatość,
  • w przypadku gruntów spoistych - jego miarą jest plastyczność (podział na grunty zwarte, plastyczne i spoiste),
• wilgotność - iloraz wilgotności rzeczywistej do wilgotności w stanie całkowitego wysycenia wodą,
• spulchnienie - zjawisko zwiększania objętości gruntu (rozluźnienie) wskutek urabiania - wynosi od 8% do 70%,
• kąt odłamu w przypadku gruntów zwartych,
• kąt stoku naturalnego w przypadku gruntów sypkich,

Właściwości gruntów - z punktu widzenia pracy fundamentów:

• nośność - opór gruntu jaki przeciwstawia on naciskowi budynku (budowli). Jest to relacja między obciążeniem ze strony fundamentu, a odkształceniem posadowienia gruntowego,
• ściśliwość - zjawisko zmiany objętości gruntu pod wpływem nacisku wywieranego przez fundament,

Na obie z ww. cech duży wpływ ma stan zawilgocenia gruntu: im większe zawilgocenie gruntu niespoistego tym mniejsze siły tarcia między ziarnami, a w konsekwencji większe osiadanie obiektu. Natomiast zwiększenie zawilgocenia gruntów spoistych skutkuje niekorzystną zmianą stopnia zagęszczenia (uplastycznianie lub upłynnianie materiału).

• przemarzanie - zwiększenie objętości wskutek zamarzania wody zawartej w porach szkieletu gruntowego. W rezultacie grunt pęcznieje i unosi stojącą na nim budowlę (szkody z tego tytułu to np. łamanie ław fundamentowych, pękanie ścian, deformacje ciągłe i nieciągłe nawierzchni dróg).

Strefy przemarzania gruntów: