Co warto wiedzieć o działkach? Gdzie szukać informacji?

1. Powierzchnia działki

Wielkość działki w obrębie Krakowa można sprawdzić w systemie MSIP. Mając otwartą zakładkę Ewidencja gruntów i budynków – Działki, po kliknięciu na wybrany obszar, wyświetlają się dwie wartości dotyczące powierzchni: powierzchnia ewidencyjna oraz powierzchnia graficzna.

Powierzchnia ewidencyjna to wartość, która ujawniona jest w Ewidencji Gruntów i Budynków – w przypadku zakupu działki to ona uznawana jest za obowiązującą, ponieważ figuruje w dokumentach geodezyjnych, przede wszystkim w wypisie z rejestru gruntów.

Powierzchnia graficzna to natomiast powierzchnia obliczona wprost ze współrzędnych płaskich punktów granicznych w programie.

Różnice między powierzchnią ewidencyjną a powierzchnią graficzną wynikają przede wszystkim z faktu, że ewidencja zakładana była wiele lat temu, np. w latach 80. Obowiązywały wtedy inne dokładności obliczeń, czasami występowały zwykłe pomyłki. W przypadku rozbieżności warto skorzystać z pomocy geodety i zdecydować się na wznowienie lub ustalenie znaków granicznych. Zadaniem geodety będzie wtedy wykonanie pomiaru punktów granicznych oraz wyznaczenie powierzchni działki zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami, łącznie z uwzględnieniem np. poprawki odwzorowawczej eliminującej zniekształcenia związane z rzutowaniem powierzchni Ziemi na płaską powierzchnię mapy. Po takim postępowaniu geodeta sporządza stosowne dokumenty, w oparciu o które aktualizowana zostaje także wartość ujawniona w EGiB.

--------------------------------------------------------------------------
Zrzut ekranu pochodzi ze strony: https://msip.um.krakow.pl/kompozycje/?config=config_plan.json&_ga=2.79667348.1882376650.1666550924-1599026049.1666429694

2. Dostęp do drogi publicznej

Aby móc wybudować budynek na działce, konieczny jest dostęp do drogi publicznej lub zapewnienie możliwości dojazdu dzięki np. ustanowionej służebności. 

Do dróg publicznych zaliczamy drogi:

• krajowe, 
• wojewódzkie, 
• powiatowe 
• oraz gminne. 

Niestety, nie ma miejsca, w którym „jednym kliknięciem” można by sprawdzić, czy wybrana przez nas działka ma spełniony warunek dostępu do drogi publicznej. Najlepiej upewnić się u odpowiedniego Zarządcy, w przypadku Krakowa - w Zarządzie Dróg Miasta Krakowa.

3. Uzbrojenie terenu

Uzbrojenie terenu to dostęp na działce do tzw. mediów. Warto upewnić się, że działka ma do nich dostęp, lub że istnieje możliwość sprawnego poprowadzenia przyłącza. Wszystkie z nich uwidocznione są na mapie zasadniczej, tworzą bazę GESUT (Geodezyjna Sieć Uzbrojenia Terenu). Zaliczamy do nich przede wszystkim:

•       sieć gazową,
•       sieć ciepłowniczą,
•       sieć kanalizacyjną,
•       sieć elektroenergetyczną,
•       sieć wodociągową,
•       sieć telekomunikacyjną.

Dla Krakowa stan uzbrojenia terenu można sprawdzić w systemie MSIP w kompozycji Przestrzeń miejska i planowanie.

Opisy przewodów na mapach mogą wydawać się skomplikowane, ale tak naprawdę zawierają szereg jasno uporządkowanych informacji. Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 23 lipca 2021 r. w sprawie bazy danych obiektów topograficznych oraz mapy zasadniczej:

• oznaczenie rodzaju sieci uzbrojenia terenu;
• oznaczenie typu sieci uzbrojenia terenu, z wyjątkiem typu „inny” dla przewodu telekomunikacyjnego;
• oznaczenie źródła danych o położeniu, pomijając oznaczenie „O”;
• oznaczenie średnicy przewodu lub wymiaru pionowego i poprzecznego przewodu oddzielonego znakiem „/”;
• w przypadku gdy przewód jest nieczynny – oznaczenie „niecz.” Poprzedzone myślnikiem.

Wykaz możliwych skrótów dla rodzaju sieci wraz z typem dostępny jest np. tutaj (str. 152-153).

Oznaczenia źródła danych (Rozporządzenie Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 23 lipca 2021 r. w sprawie geodezyjnej ewidencji sieci uzbrojenia terenu):

• pomiar bezpośredni w nawiązaniu do osnowy – oznaczenie literą O;
• pomiar wykrywaczem przewodów – oznaczenie literą A;
• wektoryzacja – oznaczenie literą D;
• pomiar fotogrametryczny – oznaczenie literą F;
• pomiar bezpośredni w nawiązaniu do szczegółów terenowych – oznaczenie literą M;
• dane branżowe – oznaczenie literą B;
• dokumentacja z narady koordynacyjnej – oznaczenie literą K;
• inna niż wymienione w pkt 1–7 metoda pozyskania – oznaczenie literą I;
• nieokreślona metoda pozyskania – oznaczenie literą X.

--------------------------------------------------------------------------
Zrzut ekranu pochodzi ze strony: https://msip.um.krakow.pl/kompozycje/?config=config_plan.json&_ga=2.79667348.1882376650.1666550924-1599026049.1666429694

4. Nachylenie terenu

Nachylenie terenu najczęściej mierzone jest wzdłuż dłuższego boku działki. Aby je wyznaczyć potrzebujemy znać wartości wysokości na obu krańcach działki oraz odległość między nimi. Najdokładniejsze będą oczywiście pomiary geodezyjne, ale poglądowo można to obliczyć przy pomocy danych z Geoportalu opartych na Numerycznym Modelu Terenu. W tym przypadku dane o wysokościach są wyznaczane na podstawie siatki o oczku 1m x 1m.

Wchodzimy na krajowy Geoportal:

1. W sekcji Zawartość mapy wyświetlamy dane na temat Ewidencji Gruntów i Budynków – Numery i granice działek.
2.  W sekcji Rzeźba terenu zaznaczamy Numeryczny Model Terenu 1m x 1m oraz Wyznaczanie wysokości (Siatka 1m x 1m).
3. Klikamy na przeciwległych krańcach działki i odczytujemy wysokości. Następnie mierzymy odległość między punktami Analizy – Pomiary – Mierz odległość. Nachylenie procentowe obliczane jest jako stosunek przewyższenia do odległości między punktami.
   
   
   
   
4. Warto skorzystać także z opcji Analizy – Numeryczny Model Terenu – Profil terenu. Dzięki temu narzędziu jesteśmy w stanie sprawdzić ukształtowanie terenu wzdłuż wybranej linii.
   
   

5. Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego

Planowania Przestrzennego, a także w systemie MSIP, po włączeniu warstwy Planowanie przestrzenne i zakładki Plany obowiązujące:



Po kliknięciu na wybraną działkę wyświetla się okno, które odpowiada informacjom dostępnym w danym punkcie. Można się nawigować między nimi przez małą "strzałkę" w prawym górnym rogu. Dzięki temu można poznać nazwę planu, a także jednym kliknięciem przejść do strony www planu i zapoznać się z konkretnym tekstem planu, a także rysunkiem z legendą i wszystkimi skrótami i oznaczeniami.



Temat miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego szerzej został omówiony w Module 3.

6. Stan prawny nieruchomości gruntowej

Najważniejszym dokumentem w tym przypadku jest księga wieczysta. Aby mieć dostęp do jej zawartości, konieczna jest znajomość numeru księgi. Można go uzyskać:

• bezpośrednio od aktualnego właściciela nieruchomości (opcja bezpłatna i najprostsza)
• poprzez skorzystanie z komercyjnych wyszukiwarek (koszt ok. 40 zł za pojedynczą działkę)
• w Sądzie Rejonowym - Wydziale Ksiąg Wieczystych (również za opłatą urzędową, konieczne jest wykazanie tzw. interesu prawnego).

Gdy jesteśmy w posiadaniu numeru księgi wieczystej, jej zawartość można przejrzeć w Elektronicznym Systemie Ksiąg Wieczystych.

Każda księga wieczysta podzielona jest na 4 działy zawierające między innymi:

• oznaczenie nieruchomości - numer działki, jej powierzchnię, rodzaj (np. działka rolna)
• informacje na temat właścicieli, dokumentów, na podstawie których ustalona została własność,
• różnego rodzaju prawa związane z nieruchomością, np. ustanowione służebności,
• informację o ewentualnym obciążeniu działki hipoteką.

Dużo więcej przydatnych informacji na temat ksiąg wieczystych można znaleźć np. w Bazie Wiedzy tej strony internetowej.

7. Ryzyko powodzi

W kontekście potencjalnego wystąpienia powodzi w Obserwatorium MSIP można zauważyć dwie warstwy:

• mapy ryzyka powodziowego,
• mapy zagrożenia powodziowego.

Być może opis ich warstw nie należy do najbardziej intuicyjnych, ale po małym zgłębieniu tematu wszystko układa się w logiczną całość 😊.

W pierwszej kolejności przyjrzyjmy się mapom zagrożenia powodziowego. W Obserwatorium dostępny jest szereg warstw:

Mapy te przedstawiają tereny, dla których określono prawdopodobieństwa wystąpienia powodzi: 0.2% - raz na 500 lat, 1% - raz na 100 lat, 10% - raz na 10 lat. Dodatkowo, w zależności od kompozycji uwzględniona jest głębokość lub prędkość wody. Mapa opisana jako „MZP – całkowite zniszczenie wału przeciwpowodziowego” przedstawia obszary, które w takim wypadku zostaną zalane.

Mapy ryzyka powodziowego są tworzone dla obszarów, które są objęte mapami zagrożenia powodziowego. Określają, jakie potencjalnie szkody mogą zaistnieć w przypadku wystąpienia powodzi, np. liczba mieszkańców, których dotknęłaby klęska czy obiekty kulturowe mogące ulec zniszczeniu. Również podzielone są ze względu na prawdopodobieństwo wystąpienia powodzi.

----------------------------------------------------------

8. Inne informacje

W zależności od tego, w jakim celu szukamy informacji na temat działki, możemy być zainteresowani różnymi innymi czynnikami, takimi jak np.:

• odległość do budynków oświatowych i kulturalnych, 
• bliskość terenów zielonych, miejsc spacerowych,
• bliskość punktów usługowych,
• bliskość przystanków komunikacji miejskiej, itp.

Takie czynniki warto sprawdzić np. w chyba najbardziej popularnych Mapach Google lub bardzo mocno rozwijanym przez społeczność serwisie typu open-data OpenStreetMap. Najlepiej sprawdzić informacje w kilku miejscach.

Dodatkowo dla Krakowa dostępnych jest szereg warstw/kompozycji mapowych, które możemy uznać za interesujące, np. :

• różne warstwy w Obserwatorium MSIP, np. odnośnie zabytków, obszarów rewitalizacji, rejestru cen na rynku wtórnym czy nawet liczbie osób zameldowanych na pobyt stały w wybranym obszarze,
• mapa hałasu uwzględniająca m. in. ruch samochodowy, szynowy, przemysłowy,
• mapy tworzone przez Zarząd Zieleni Miejskiej przedstawiające np. warunki przewietrzania miasta czy obszary deficytowe pod względem zieleni publicznej,
• mapa warunków geologiczno-inżynierskich zawierająca informacje np. o rodzaju podłoża.